公募REITs发展：政策支持下的机遇与挑战

证监会近日发布的《意见》支持符合条件的企业进行股债融资，并鼓励以养老设施等为基础资产发行资产支持证券和REITs，延续了近年来政策支持公募REITs扩容的基调。目前，公募REITs市场规模已突破1500亿元，但仍面临资产类型多元化不足、规模有待提升等挑战。

一些优质资产项目由于企业不愿或难以发行，导致公募REITs扩容缓慢。虽然政策鼓励扩容，并增加了养老设施和文旅等资产类型，但实际落地项目仍然有限。企业“不愿发”的原因在于优质资产的融资成本低，融资渠道多元，而一些想发行的项目则由于主体资质欠佳或存在其他限制而难以成功。

目前，公募REITs的底层资产主要集中在保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施等领域，缺乏多元化，投资者参与度也相对有限。机构投资者参与度不高，部分原因是市场规模较小，市场波动较大。此外，个人投资者参与意愿较高，但对该类产品了解不足，需要加强投资者教育。

为促进公募REITs市场健康发展，需要解决以下问题：一是引导企业发行优质资产，打通主体资质欠佳项目的融资通道；二是引入更多元化的投资者，扩大市场规模；三是优化发行程序，简化申报发行标准；四是明确分红收益拆分规则；五是加强投资者教育，提高市场认知度。

虽然中国REITs市场已发展成为全球第三大市场，但与美国相比，仍有较大增长空间。未来，随着政策支持和市场不断完善，公募REITs有望迎来更快速的发展，但前提是解决现有挑战，释放市场潜力。